Es un año crítico para muchos propietarios e inquilinos. En 2026 vencerán más de 630.000 contratos de alquiler firmados en 2021 que afectan a 1,6 millones de personas. Son más del doble que los finalizados en 2025, en torno a 300.000, según datos del Ministerio de Derechos Sociales y Consumo, que sostiene que en 2021 se cerraron más arrendamientos que en 2020 y 2022. Cinco años después, llegan a su fin —también los suscritos en 2019 con grandes tenedores y vigencia de siete años—.
En plena pandemia, muchos de estos acuerdos se cerraron a la baja y hoy están más baratos que el precio de mercado. Hasta un 50% según Consumo. “La actualización anual de esos alquileres en los últimos cinco años se ha limitado a los incrementos recogidos por el IPC o el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Un aumento muy inferior al experimentado por el mercado, con subidas medias del 30% al 40%”, señala Mercedes Robles, directora general de Arrenta, correduría de seguros inmobiliarios. Y avisa: “La situación se agravará en 2027, cuando finalizan otros 600.000 contratos”.
De cara a los propietarios, en las próximas semanas o meses se abre un nuevo escenario para los que alquilaron sus casas en aquel momento. “Será la oportunidad de poder resolver el contrato que tienen en vigor y poder firmar uno nuevo, con nuevas condiciones económicas, a un valor de mercado de 2026”, apunta Elena Herranz, abogada de Legálitas. Precisamente para evitar estas subidas, el Gobierno estudia una penalización en el IRPF a los caseros que las acometan.
Montserrat Acebes, letrada sénior de Vilches Abogados, explica los dos caminos que pueden tomar los propietarios: “La recuperación de la posesión del inmueble para destinarlo a otros fines o generar un nuevo contrato de alquiler con condiciones distintas”. También, “la renegociación de las condiciones para establecer una nueva relación contractual con el ya arrendatario, posiblemente más ajustada a la realidad actual del mercado”.
Para los inquilinos llega un momento extraordinariamente complicado. Terminan sus contratos y se adentran en una jungla, en un mercado enloquecido, con precios prohibitivos, oferta muy escasa y criterios de selección draconianos. El vencimiento masivo de esos contratos plantea un panorama desolador: “Se estima que un porcentaje de inquilinos se nieguen a abandonar los inmuebles impulsando los procesos de desahucio”, cree Robles. El abogado Emilio Rojas, del despacho que lleva el mismo nombre, añade: “La retirada de pisos de alquiler por parte de los propietarios fomenta los contratos en fraude de ley y precios inaccesibles para los inquilinos que no se quieren marchar, aunque haya finalizado su contrato”.
Conocer los derechos y plazos legales de las dos partes es fundamental para saber cómo hay que actuar. Si el propietario quiere dejar de alquilar su vivienda debe preavisar formalmente al inquilino cuatro meses antes de que el contrato finalice. Esto es así para todos los alquileres firmados a partir del 6 de marzo de 2019 — para los contratos suscritos entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el plazo de preaviso es de 30 días—.
Esta comunicación es esencial, tanto en la forma como en el fondo, ya que si al casero se le olvida, lo hace fuera de plazo, con errores o por cauces inadecuados, el contrato se prorrogará de forma automática. En este sentido, la LAU entiende que existe una voluntad de continuar con la relación arrendaticia.
Si esto ocurre, comienza una fase de prórrogas legales forzosas por plazos anuales, hasta un máximo de tres años adicionales, a menos que sea el inquilino quien no quiera renovar. “Son tres años más hasta que el contrato cumpla ocho, hasta 2029, en las mismas condiciones que las pactadas en el contrato de origen”, cuenta Elena Herranz. Durante este periodo, “el propietario pierde la facultad de recuperar la posesión del inmueble y debe esperar al siguiente vencimiento”, recuerda Acebes.
Si se cumplen esos ocho años —o diez con persona jurídica— y el casero no avisa — en este caso ya no son 40 días, sino 30—, el contrato entra en régimen de tácita reconducción. “Se prorroga tácitamente y nace un contrato nuevo regulado en el Código Civil y así continuará mientras que ninguna de las partes lo de por finalizado”, explica Emilio Rojas. A partir de entonces, el contrato se prorroga mensualmente si la renta es mensual, o anualmente si está pactada anualmente.
Los despachos de abogados coinciden en el canal que han de emplear los propietarios: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. “Para que la notificación de no renovación tenga plena validez legal debe ser fehaciente. Este concepto jurídico implica que debe quedar constancia expresa de la comunicación, del contenido y de las fechas de envío y recepción”, indica la abogada de Vilches, despacho especialista en Derecho inmobiliario. Es decir, debe figurar el nombre del remitente y del destinatario, la dirección exacta de la vivienda, referencia del contrato, el día que fue firmado y el día de la fecha de salida. “La literalidad del preaviso debe ser clara y contundente: la inequívoca voluntad de no continuar con el contrato”, sostiene Rojas.
Sin embargo, todos los letrados identifican varios errores recurrentes. “Avisar telefónicamente al arrendatario y entrar en una negociación para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con nuevas condiciones económicas y, en dicho intervalo de tiempo no hacer el preaviso escrito y no poder acreditar que se le preavisó con la antelación suficiente”, señala la abogada de Legálitas. Otro error es hacerlo por WhatsApp, por mail o confiar en acuerdos verbales.
Protecciones
El inquilino debe estar alerta de todas estas cuestiones, sobre todo si no quiere abandonar la casa. Es importante saber que la prórroga automática es una figura legal diseñada para proteger a este colectivo y que, aunque el contrato indique una duración de un año o dos, tiene derecho a permanecer hasta un mínimo de cinco mediante prórrogas obligatorias para el arrendador.
Si no recibe la comunicación o es defectuosa, el inquilino tiene pleno derecho a continuar en la vivienda con las mismas condiciones contractuales. Ahora bien, si el acuerdo vence y el casero ha manifestado en tiempo y forma su voluntad de no continuar con la relación, debe abandonar la vivienda y entregar las llaves.
Legalmente, debe hacerlo en la misma fecha en que el contrato se extingue. Si no cumple voluntariamente, el casero debe iniciar un proceso de negociación extrajudicial y posteriormente un procedimiento judicial de desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidades.
Rojas explica dos excepciones. El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año siempre que este acredite estar en situación de vulnerabilidad social o económica mediante informe de los Servicios Sociales y que el propietario sea gran tenedor. “El inquilino podrá también negociar basándose en su buen historial de pagos, mantenimiento y estabilidad para evitar subidas abusivas”, indican en Arrenta.
El segundo derecho que puede exigir el inquilino es una prórroga extraordinaria de tres años en las zonas tensionadas, con las limitaciones que procedan en la renta, salvo que el arrendador haya solicitado la recuperación de la vivienda por causa de necesidad.
