Comprar o alquilar vivienda. El debate o, al menos, las cuentas, son pertinentes dada la magnitud de la crisis de la vivienda en España, cuya subida de precios es imparable. En el primer trimestre del año los pisos nuevos y usados en venta se han encarecido un 7,5% interanual, según Tinsa. El alquiler ha crecido un 10,3% durante los últimos 12 meses, de acuerdo con Idealista.
Ambas modalidades cortan la respiración. El porcentaje de salario que se destina al alquiler o los años de sueldo íntegro para comprar una vivienda crecen cada año. Fotocasa e Infojobs adelantan los datos de 2024: los españoles han tenido que destinar siete años de salario íntegro para comprarse una vivienda, el dato más alto de la serie histórica, y para el pago del alquiler han dedicado el 47% de su salario mensual, también la cifra más alta. Arrendar una habitación se lleva el 23% del salario mensual.
En ninguno de los dos mercados la oferta es boyante, pero en el caso del alquiler es raquítica, asfixiante. Los aspirantes ven cómo sus esperanzas se desvanecen según pasan los días. Apenas hay oferta de pisos en las grandes ciudades españolas y el mercado de casas a precios razonables se extinguió hace tiempo. Cada vez hay más ciudadanos que, ante este escenario y aunque no estuviera en sus planes, se plantean si es más económico comprar que alquilar, sobre todo en un momento en el que las hipotecas están baratas y los avales del ICO —para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo— cubren el 20% que se necesita como entrada.
Varios economistas y expertos en finanzas y vivienda han hecho este ejercicio y coinciden en que, en términos generales, sale más a cuenta adquirir un piso que arrendarlo si se dispone de un ahorro previo. Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universitat de Valencia y director de Estudios Financieros de Funcas, toma como referencia una vivienda en Valencia, con un precio de compra de 200.000 euros y un alquiler de 1.100 euros al mes, una tipología que se puede encontrar en barrios como Patraix o Benimaclet. La hipoteca de 160.000 euros a 30 años al 3% fijo supone una cuota mensual de 675 euros, teniendo en cuenta que se necesitan ahorros de unos 64.000 euros (20% de entrada más 10% en impuestos y gastos).
Los costes anuales de compra (incluyendo 600 euros de IBI, 2.000 euros de mantenimiento y 840 euros de comunidad), dan como resultado 11.540 euros (962 euros al mes). En el caso del alquiler hay que pagar 13.200 euros anuales (sin incluir subidas).
Al cabo de 10 años, teniendo en cuenta una revalorización de la vivienda comprada del 2%, la deuda restante con el banco y el patrimonio neto (la parte de la casa ya pagada), resulta un saldo final negativo de 70.400 euros en la compra. En el caso del alquiler el saldo negativo asciende a 132.000 euros (todas las mensualidades abonadas durante esa década). “Comprar resulta 61.600 euros más favorable en este escenario. El ahorro es de unos 500 euros al mes al comprar versus alquilar, pero requiere disponer de 64.000 euros iniciales”, explica Carbó. Por esto, matiza: “Hay factores clave a considerar como el horizonte temporal, ya que comprar es rentable si se vive entre cinco y siete años en la vivienda (para amortizar costes iniciales)”. Es decir, “a corto plazo (cinco años) alquilar puede ser mejor, mientras que a largo plazo (más de siete años) comprar es más rentable, especialmente con tipos bajos y alquileres altos”, remata.
Enrique Martín, director asociado y experto en Vivienda de Afi, también decanta la balanza a favor de la compra. “Desde 2014, con el inicio de la recuperación de los precios de la vivienda, se observa cómo, en promedio, el acceso a la vivienda mediante alquiler supone un esfuerzo mayor que el coste que tendría el pago de una hipoteca”. Aunque es muy consciente del gran esfuerzo que supone ahorrar una entrada. “Los costes transaccionales de acceder a una vivienda en propiedad son elevados y el ahorro previo necesario para poder realizar la compra y abaratar el coste de uso es muy significativo, pudiendo requerir varios años de ahorro, difíciles mientras se está pagando alquiler”, sostiene.
Un factor relevante es que el pago de una hipoteca durante varios años genera un historial crediticio positivo que puede facilitar la obtención de financiación futura. Algo que no ocurre con el alquiler. “Podría ser muy interesante definir algún mecanismo público o privado, vinculado probablemente a los esquemas de aseguramiento que se plantea implantar el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que permitiese que los inquilinos pudiesen contar con un registro de crédito positivo en caso de haber ido pagando regularmente sus alquileres”, sostiene Martín. No hay que olvidar, dice, la recuperación de los importes pagados en la hipoteca, ya que parte del pago es directamente ahorro neto al ir a reducir la carga de deuda. Ese ahorro solo podría materializarse en caso de venta de la vivienda y está sujeto a la variación de los precios.
El economista Gonzalo Bernardos también cree que la diferencia a favor de la compra es sustancial y apunta dos motivos. Un alquiler muy elevado (en las 52 capitales de provincia llegó a su máximo histórico en 2024) y unos tipos de interés reducidos en términos históricos. “En una coyuntura normal, no siéndolo la actual, lo que indica cuál de las dos opciones es la mejor es el tipo de interés. Si está por encima del 4% el tipo principal del BCE es mejor alquilar (solo si la oferta y la demanda de arrendamientos es similar) y si está por debajo del 4% es mejor comprar”, analiza.
Regla de comparación
Para Bernardos, la regla de comparación entre alquiler y compra de vivienda no debería ser cuota hipotecaria versus importe de alquiler, sino intereses de la cuota hipotecaria versus renta, “pues normalmente el importe del precio de la vivienda lo recuperas cuando la vendes”. Y añade: “Desde la década de los 60, todos los que han comprado una vivienda para vivir han obtenido más por ella de lo que pagaron, si la han mantenido durante 30 o más años. En los próximos años, por la mayoría de las viviendas adquiridas en 2007, el precio será superior al importe que pagaron”. Con este cálculo, el ahorro en favor de la compra es incluso mayor. Sin embargo, el experto de Afi cree que para comparar tasas de esfuerzo —pagos asociados a la casa contra ingresos—, lo relevante es contar con todo el importe de la cuota hipotecaria.
Ricard Garriga, fundador de la plataforma digital de hipotecas Trioteca, hace especial énfasis en la ventaja que suponen las ofertas hipotecarias actuales para decantarse por una u otra opción. “Tenemos el euríbor en el 2,39% y lo bueno es que las hipotecas fijas, incluso las mixtas, están bajando bastante. Estamos dando hipotecas del 90% con un tipo fijo al 2,35% solo con seguro de hogar y al 1,80% si te vinculas más”. Sobre estos datos, Garriga ha hecho un cálculo, esta vez sobre la oferta en Madrid capital que está disponible en el portal Idealista. Toma como referencia un alquiler de 700 euros y esa misma cantidad para la cuota hipotecaria (para una casa de 200.000 euros). “El porcentaje de pisos de alquiler a los que puedes acceder con 700 euros es el 0,3% de la oferta, mientras que en la venta es el 11%”. Con 1.000 euros de renta o de letra, “la oferta en alquiler es del 8,4% y en venta (para casas de 300.000 euros) accedes al 25% de todos los pisos de Madrid”.
