La inversión en plazas de garaje, una de las más agradecidas del mercado del ladrillo por su escasa complejidad, sigue llenando los bolsillos de los ahorradores, aunque algo menos. La rentabilidad bruta anual que se obtiene por comprar una plaza para ponerla en alquiler ha pasado del 7,1% de 2023 al 6,5% en 2024. Se coloca así en niveles de 2016 y se iguala a la presentada por la vivienda (6,4%), según Fotocasa.
Detrás de este retroceso del rendimiento, que tiende a ajustarme de forma moderada, está la fuerte demanda e interés por este tipo de activos, un movimiento que ha provocado un encarecimiento importante de los aparcamientos. El precio de los garajes en España subió un 10,2% en 2024 y se colocó en 13.770 euros de media, frente al alza del 7,5% en 2023, de acuerdo con el análisis del portal inmobiliario. En siete de cada diez ciudades españolas el precio subió, sobre todo en Guadalajara (37%), León (32%) y Almería (30%).
El encarecimiento está por encima incluso del experimentado por la vivienda, que se disparó un 8,4% en 2024, su mayor alza desde 2007, según el INE. “La rentabilidad baja debido a que el precio de compra está subiendo con fuerza y, en cambio, el precio del alquiler no está creciendo al mismo nivel”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. El alquiler, aunque también ha subido, lo ha hecho de forma más contenida, “con un incremento aproximado de entre el 1% y el 2%, situándose en un promedio cercano a los 75 euros mensuales”, cuenta Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta inversión y lo hacen por unos cuantos motivos. El más evidente es que da pocos problemas y no exige cambiar de electrodomésticos o pintar las paredes. Además, “requiere una inversión inicial muy reducida, especialmente si lo comparamos con la vivienda”, dice Prieto. Y continúa: “Este tipo de inversión suele focalizarse en periodos de incertidumbre económica como el actual por ser percibida como de bajo riesgo y dar seguridad al inversor”.
Sin olvidar que las restricciones de uso del vehículo, como la creación de zonas de bajas emisiones, la peatonalización de áreas céntricas o la eliminación de aparcamientos en superficie, han incrementado la demanda de plazas de garaje privadas, especialmente en zonas céntricas. Además, la compra de este tipo de activos se ha fortalecido debido al aumento de las ventas de vehículos, que en 2024 superaron el millón de coches.
La crisis de la vivienda también ha terminado por impactar. Los altos precios de las casas, su escasez de oferta y la regulación del mercado están animando a algunos ahorradores a cambiar de pareja de baile. “El ahorrador o pequeño inversor parece que tiene más complejidad a la hora de adquirir una vivienda y si a esto le sumamos los posibles problemas de impagos que pueda tener por parte de un inquilino puede que estas circunstancias ayuden a que la inversión se destine más a plazas de garaje”, relata Esteban Calcerrada, responsable en Madrid de ParkingYa, empresa especializada en la compraventa y gestión de plazas de garaje. Alberto Zaldua, responsable de la compañía en Barcelona, añade el efecto del límite de precios en la ciudad catalana: “Hay inversores que han optado por pasar de los pisos a los parkings por la problemática que dan en temas de legislación y límite de precios de alquiler. El alquiler de una o varias plazas genera más rotación que un piso, pero siempre da menos problemas”. Matos sostiene que hay un efecto arrastre causado por el furor de la compra de vivienda y porque una plaza de garaje incrementa el valor de un piso hasta un 7%.
Otro motivo que ha consolidado a los aparcamientos como una alternativa atractiva para pequeños ahorradores es que requiere escasos gastos de mantenimiento y que permite invertir en ladrillo sin tener que recurrir, en la mayoría de los casos, a financiación bancaria. Aunque el precio de compra va a depender de la ubicación y, sobre todo, de la demanda. “No es lo mismo un barrio céntrico que uno más alejado. Por ejemplo, vendemos en Madrid, en la zona de Manuel Becerra, un garaje por 29.000 euros, frente a otro ofertado en Puente de Vallecas a un precio de salida de 7.000 euros. La diferencia es de más del triple”, indica Prieto. En las zonas más reclamadas de Madrid, dice Calcerrada, como los barrios de Chamberí y Salamanca, es raro encontrar plazas buenas por debajo de 40.000 euros. Y en Barcelona, el precio medio de una plaza estándar se mueve entre los 18.000 y los 20.000 euros, añade Zaldua.
Sin obviar que cualquier inversión conlleva riesgos por muy pequeños que estos sean, lo cierto es que se trata de un activo que siempre va a tener demanda de alquiler. “El motivo por el que podría salir mal este tipo de inversión es por algo extraordinario como lo fue la pandemia en 2020, aunque siempre se pueden buscar alternativas para mantener las plazas alquiladas a un precio más contenido”, señala Calcerrada. Además, el peligro de impagos y ocupación es muy bajo y, en el caso de necesitar desinvertir, “siempre es más fácil vender una o dos plazas que un piso”, sostiene Zaldua.
Error de principiante
Aun así, no conviene dejar al azar la elección. En Solvia identifican los factores que pueden afectar negativamente a la rentabilidad, como la evolución de la demanda, cambios normativos o un mal análisis inicial de ubicación. “El principal error es pagar por encima del precio de mercado o comprar porque el precio sea muy económico sin tener en cuenta las medidas de la plaza o la dificultad de aparcar. Tener unos gastos de comunidad elevados es otro error que algunos principiantes no suelen tener en cuenta”, describe Calcerrada.
También hay que valorar los gastos asociados, como impuestos y comunidad. Y “conocer en profundidad las regulaciones locales y restricciones que puedan afectar al alquiler, ya que algunas áreas tienen limitaciones sobre quién puede usar o comprar estos espacios, y hay comunidades de vecinos que no permiten el alquiler a terceros no residentes”, constata Prieto.
Elegir bien la zona donde se compra el aparcamiento es esencial, ya que de esto va a depender la rentabilidad obtenida. Por ejemplo, las ciudades con la rentabilidad por encima de la media nacional son Roquetas de Mar (11,2%), Ávila (10,1%) y Castellón (8,8%), según Fotocasa. Las menos rentables son: Mislata (2,8%), Jaén (3,3%) y Palencia (3,3%). “Hay que buscar zonas con cierta problemática a la hora de aparcar en la calle, que las plazas sean cómodas de aparcar, independientemente del tipo de coche”, dicen en ParkingYa Barcelona.
Las medidas más frecuentes suelen tener 2,20 metros de ancho por 4,50 metros de largo, “aunque lo conveniente es que sea un poco más grande debido a que los vehículos actuales son más voluminosos y quedan algo justos en estas plazas”, indica Calcerrada.
