Uno de los grandes retos en nuestra economía es la forma de estructurar la financiación de un parque suficiente de vivienda de alquiler asequible y social. Algunos estudios estiman 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible y algo más de 330.000 de alquiler social para los próximos 10 años (Grupo VISO).
Para cumplir con el criterio de asequibilidad, las rentas que generan las viviendas alquiladas pueden no ser “suficientes” para cubrir los intereses y la amortización de la deuda que financie dicha inversión. Es por ello que la iniciativa privada se ha centrado en mercados donde las rentas asequibles o protegidas son más altas, apoyándose en la obtención de suelo “gratuito” —concesiones o derechos de superficie— y, en muchos casos, con subvenciones a la construcción.
La necesidad de vivienda asequible, no obstante, se extiende a todos los territorios y a niveles de rentas muy diferentes según la geografía. No parece viable cubrir con subvenciones la creación de este parque a través de la promoción y operación de vivienda en alquiler con proyectos de colaboración público-privada.
Es sin duda un fallo de mercado que exige una intervención más decidida y escalable del Estado, que debe implicarse en una adecuada estructuración de la financiación. La coordinación de los diferentes niveles de la Administración con organismos como el ICO y el BEI pueden servir para garantizar la construcción de la vivienda. Mediante la aportación de recursos en forma de capital o deuda por aproximadamente un 20%-30% de la inversión necesaria se asumirían los principales riesgos de las fases iniciales y se atraería a inversores con menores exigencias de retorno y plazo, apoyándose en operadores especializados para la gestión de los alquileres.
De este modo, a los diferentes operadores privados —promotores, operadores de vivienda, inversores—se les permitiría centrar su actividad en el segmento en el que están más especializados, asumiendo menores riesgos y reduciendo los retornos exigidos. La financiación a largo plazo debería sustentarse en la capacidad de generar rentas de las viviendas construidas, que además se irían actualizando con la inflación, a través de un fondo o empresa social de vivienda que podría garantizar la cobertura de la deuda dirigiéndose a inversores no especulativos que demandan este tipo de activos. Además, se podría evitar la concentración en las regiones con rentas de alquiler más altas.
Es conocido que ya se están instrumentando medidas efectivas desde el ICO y algunas se han avanzado a través de la empresa pública de vivienda, pero la dimensión de este reto obliga a un mayor compromiso público. Los riesgos económicos y sociales de una acción insuficiente son mucho mayores que los riesgos financieros y contables en un contexto en el que todavía se dispone de acceso a fondos europeos no ejecutados.
