El capital ha encontrado una nueva oportunidad de negocio en el alquiler flexible y temporal en España, un segmento en el que ya ha invertido más de 3.500 millones de euros desde 2020, según los datos de CBRE. Y tiene cuerda para más: “Hay un elevado interés inversor, con más de 4.000 millones de euros disponibles que podrían traducirse en hasta 8.000 millones de inversión total en los próximos siete años”, dice Stefano Somoggi, director de Flex Living en la consultora.
El interés se explica, en buena medida, por la escasez de oferta del mercado del alquiler, donde no hay pisos para todos ni mucho menos para todas las necesidades, lo que ha impulsado un mercado alternativo: inversores institucionales, family offices y promotores inmobiliarios se están volcando en el arrendamiento de corta y media estancia, un segmento más caro de operar que el alquiler clásico, aunque proporciona retornos mayores y permite invertir grandes volúmenes en un único activo y aprovechar suelos terciarios, más baratos que los residenciales.
Gigantes como BlackRock, JP Morgan o el Banco Santander ya han entrado en este formato, que en la jerga profesional se denomina flex living. El anglicismo define edificios con nuevas soluciones habitacionales (habitaciones, estudios…), gestionadas de forma profesional y con servicios incluidos, dirigidas a personas que necesitan vivir en una ciudad durante un tiempo limitado sin asumir los compromisos del alquiler tradicional. “Es el resultado de la revolución del mercado tradicional de alquiler hacia el concepto hotelero donde el periodo de estancia es flexible, existe un precio fijo y desaparece la preocupación por suministros y mantenimiento”, resume Antonio de la Fuente, director general de Living en Colliers. Las estancias pueden ser por días, semanas o meses, aunque la duración media se sitúa entre seis y nueve meses.
Junto a la escasez de oferta, “el cambio demográfico, la movilidad laboral y la búsqueda de flexibilidad están transformando la forma en que vivimos y redefiniendo la oferta residencial en España”, detalla un informe de JLL. No solo se refiere la consultora al aumento de la población, sino también a que “la expansión de los hogares unipersonales impulsa la demanda de viviendas flexibles y adaptadas”.
No obstante, esta modalidad de alojamiento no resuelve la crisis de la vivienda que padece España. “Responde a necesidades de movilidad y temporalidad de un determinado público y es un formato que cubre una demanda similar al hotel, pero con mayor autonomía para el usuario por la tipología de espacios”, señala Antón de la Rica, coconsejero delegado de Líbere Hospitality Group, operador europeo especializado en alojamiento urbano flexible.
Sin embargo, sí puede suponer cierto alivio, en opinión de Susana Rodríguez, directora ejecutiva de Living en la consultora Savills: “Evita que demandantes de vivienda temporal alquilen viviendas destinadas al alquiler de larga estancia. Es decir, libera viviendas en el mercado de alquiler de larga estancia”, apunta. Para sus detractores, en cambio, el auge del flex living y de otras fórmulas como el coliving —el tradicional piso compartido con gestión profesional, habitualmente en el centro de las ciudades y en suelo residencial— no responde tanto a una nueva forma de vivir como a una nueva manera de nombrar la escasez y la precariedad: alquileres caros, estancias temporales y menos derechos.
Más allá del debate, el mercado español de flex living ha pasado en cinco años de ser un nicho a un segmento institucional consolidado, según Atlas Real Estate Analytics. La consultora de big data identifica 17.441 unidades operativas en 328 activos gestionados por operadores profesionales y otros 129 proyectos confirmados que suman 19.854 unidades adicionales. Con vistas a 2028, prevé que el stock roce las 37.300 camas. Madrid absorbe el 65% del total —24.113 unidades en stock y en cartera—, con Valdebebas y Sanchinarro como epicentros. Valencia, Málaga y Barcelona completan los principales mercados. “Se trata de ubicaciones con un fuerte componente tanto turístico como de viajes de negocio, lo que permite complementar la ocupación con estrategias de comercialización en alta rotación, optimizando así los niveles de ingresos y la rentabilidad del activo”, dice Rodríguez.
A pesar de lo llamativo de las cifras y de la sensación de sobreoferta, lo cierto es que se ocupan y que la oferta sigue siendo limitada frente a la demanda potencial. “Los niveles de ocupación están en torno al 95% de media”, afirma Somoggi. Antonio de la Fuente, de Colliers, coloca a la Comunidad de Madrid como ejemplo de la necesidad de una mayor oferta de esta tipología. “En la región hay tres millones de viviendas, lo que comparado con las casi 28.000 unidades flexibles significa menos del 1%”. Y prosigue: “Este 1% da servicio no solo a las más de 100.000 personas que se trasladan a Madrid cada año, sino también a quienes se desplazan temporalmente por trabajo o estudios, así como a la propia población residente que necesita una solución de alojamiento temporal, como mudanzas, periodos entre cambios de vivienda, reformas o separaciones”.
El modelo dista mucho del alquiler tradicional. Para empezar, se trata de edificios que combinan espacios habitacionales amueblados con servicios al inquilino, como limpieza o lavandería. “En el fondo responde a algo bastante claro: hoy en día hay cada vez más movilidad personal y profesional en las ciudades y muchas personas no buscan un alquiler tradicional”, explica De la Rica. Además, los proyectos de flex living se suelen desarrollar en suelos terciarios en áreas suburbanas y en edificios de oficinas reconvertidos. Precisamente esto está siendo una de las grandes palancas del sector, con operaciones superiores a 70 millones, destacando la conversión de la sede de Johnson & Johnson en Madrid, indican fuentes de JLL.
“Generalmente son suelos destinados a hoteles u oficinas, donde se diseña un edificio con espacios orientados a este uso. No son edificios residenciales”, apunta De la Rica, que considera que este modelo de estancia más flexible ha ido por delante de la regulación y se hace necesaria una normativa acorde con las realidades actuales. Además, los inmuebles se operan con licencia de hospedaje y son gestionados por operadores profesionales.
Precios
El precio de estos alojamientos es superior al de un alquiler tradicional, pero también lo es el nivel de servicios que incorpora. Según Antonio de la Fuente, el flex living más económico comienza alrededor de los 900 euros mensuales, una cantidad que, trasladada a un alquiler residencial tradicional, equivaldría a unos 650 euros. De acuerdo con CBRE, las tarifas medias van de 1.000 euros al mes (estudios) a 1.600 (dos dormitorios).
Desde el punto de vista inversor, el mercado está impulsado por fondos institucionales nacionales e internacionales, con interés tanto en desarrollos como en activos llave en mano o ya en funcionamiento. “Comienzan a aparecer las primeras operaciones lideradas por inversores core (perfil más conservador), que adquieren activos una vez construidos y estabilizados con el objetivo de mantenerlos en cartera a largo plazo”, explican en Savills.
En los últimos años se han establecido varias joint venture, como las de BlackRock y Twin Peaks, Aermont y Dazia Capital, Momentum y Bain, Momentum y King Street, Grupo Lar y JP Morgan, o Stoneweg y BGO. También hay otros, como Santander AM, Greystar, Argis y GMP, que no tienen acuerdos con promotores concretos, identifica el director general de Living en Colliers. El mercado se encuentra, además, en pleno reajuste. “Por el lado de la propiedad, el capital internacional —Greystar, Brookfield, CPPIB, Patron, M&G o Hines— valida hoy el stock existente, mientras que los próximos proyectos basculan hacia capital nacional —Stoneshield, Dazia & Aermont, Kategora, Twin Peaks o Metrovacesa—”, rematan en Atlas. Todos ellos atraídos por unos retornos que varían según la ubicación. De acuerdo con JLL, rondan el 5,25% en áreas prime. En Madrid, “a partir del 7% en proyectos ya estabilizados”, dice De la Fuente.
De la habitación compartida al ‘coliving’
Algunos de estos inversores también han apostado por el coliving, otra modalidad de alquiler flexible. Es una fórmula más cercana al alquiler compartido clásico y desarrollada habitualmente sobre suelo residencial en los centros urbanos. “Consiste en disponer de una habitación privada, un estudio o un pequeño apartamento de alta calidad en edificios con amplias zonas comunes (piscina, gimnasios, zonas de trabajo, terrazas) y, lo más importante, el acceso a una comunidad muy similar a ellos”, detalla David Uriarte, cofundador y consejero delegado del operador Aticco Living.
La principal diferencia con respecto al alquiler clásico vuelve a estar en la flexibilidad. “El precio incluye todos los suministros, limpieza, mantenimiento y, por supuesto, el acceso a las actividades de comunidad y varios días al mes en los espacios coworking. Pasamos de un modelo de propietario-inquilino a uno de anfitrión-comunidad”,
Los usuarios suelen ser nómadas digitales, emprendedores, trabajadores remotos o profesionales que se trasladan por proyectos temporales a ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Bilbao o Palma. “Cada vez hay más personas que no viven en la ciudad donde nacieron; las sociedades son más líquidas, se demanda mucha más flexibilidad en todo y, por tanto, también en alojamiento”, cuenta Uriarte.
La demanda es muy alta y, hoy por hoy, supera la oferta. En ciudades con tanta presión inmobiliaria y dinamismo económico como Madrid y Barcelona las listas de espera son habituales. “Nosotros trabajamos con ocupaciones del 98% o 99%. normalmente estancias de unos seis meses, con contratos que se adaptan a su vida y no al revés”, dice Uriarte. El precio es todo incluido y va de 700 a 1.250 euros, en función de la localización, tamaño, si tienen baño o las instalaciones del edificio.
