Allí estaban todos. El Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA), celebrado a finales de mayo, ofrecía una imagen bastante nítida de cómo ha evolucionado el sector en los últimos años. Las grandes compañías —promotoras como Aedas Homes o consultoras globales como CBRE— dominaban el recinto con los stands más ostentosos y los trajes mejor planchados. A su alrededor se movían las empresas tecnológicas que protagonizaron la primera gran ola de la digitalización, como Idealista o Fotocasa. Y un poco más apartadas, la nueva generación de start-ups, reconocibles por la juventud de sus equipos y un código estético distinto: camisetas de la marca, zapatillas y un discurso dominado por los datos, la inteligencia artificial (IA) y los agentes, como Casafari o Propilot.AI.
Desaparición de empresas
Este proceso de maduración se ha caracterizado por la consolidación de ciertas empresas (Idealista, Fotocasa o Pisos.com siguen liderando el palmarés) y la desaparición de otras, porque no han sabido consolidar su modelo de negocio o porque han sido absorbidas. La historia de Tiko representa la parte más sombría de este negocio. Nació en Madrid en 2017 con un modelo de negocio importado de Estados Unidos: comprar la vivienda a particulares en tiempo récord, reformarla y ponerla de nuevo en el mercado. En 2021 cerró una ronda de financiación récord de 65 millones de dólares, una de las mayores levantadas por una proptech.
Creció rapidísimo, pero su caída fue igual de estrepitosa. En 2025, y después de la compra de Housell, otra empresa del sector, su modelo de negocio se hizo insostenible, entró en concurso de acreedores y desapareció poco después. Las absorciones están a la orden del día. En 2024, Inmho compró la plataforma SinVisitas, y en 2025 el grupo sueco Odevo compró Portik Group, el grupo matriz de Inmho, para crear un gigante especializado en la gestión de comunidades de propietarios.
Después del episodio de Tiko, los inversores se volvieron más prudentes. En ese grupo de empresas que apuestan por una expansión más lenta pero constante está PropHero, que cerró en 2025 una ronda de 16 millones de euros, cantidad modesta comparado con las que han conseguido otras compañías. “Nacimos en 2021, cuando la parte más peligrosa de la burbuja ya había pasado, y nuestras rondas de financiación han sido muy realistas, con sentido, que sirven para financiar el negocio y crecer, sin dejar de poner el foco en ser rentables”, afirma Gil.
Vaqué, de Fordcadell, corrobora que hasta la pandemia el dinero salía a espuertas del bolsillo de los inversores. Ahora, aunque el ecosistema sigue creciendo, “los fondos de inversión piden que demuestren su capacidad para ganar dinero”, matiza. Además es un sector más lento que otros a la hora de adoptar nuevas herramientas. “Es cierto que al principio, cuando aparecieron las proptech, parecía que nos iban a avasallar. Pero no ha sido así”, defiende. Y resume: “La posición del sector con la tecnología no es de fascinación, es de criterio, pero al final la innovación se impone, por utilidad demostrada”.
